Nemovitosti - Ing. Renata Vojtová — TOMAS - oceňování nemovitostí

Od konce roku 2002 program nabízí také úřední metodu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vč. každoročně aktualizovaných prováděcích vyhlášek. V současné době je k dispozici vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění k 1.1.2023. Na jaře 2003 došlo k navázání spolupráce s firmou REAiA consulting s.r.o. Kroměříž, autorem informačního systému MOISES, který umožňuje zaznamenávat, zpracovávat a využívat širokou databázi obchodovaných nemovitostí v ČR. Program TOMAS-majetek je svým zaměřením vhodný zejména pro odhadce, znalce, realitní kanceláře, banky, obecní úřady a pojišťovny a lze ho s výhodou použít i pro tvorbu nabídkových cen staveb.

 Na našich stránkách je k dispozici: 

Program TOMAS-majetek nabízí možnost stanovit věcnou, výnosovou a tržní hodnotu nemovitosti v jakémkoliv časovém období. Při ocenění staveb program přihlíží k jejich odlišnosti v závislosti na územní lokalitě, na druhu obce a poloze v obci (např. hlavní náměstí, místo bez infrastruktury apod.). Zahrnuje tak do ceny i odlišnou výši nákladů spojenou s umístěním stavby (bývalé VRN).

Zpracování elaborátu (posudku, odhadu, ocenění apod.) je založeno na možnosti ocenění jednoduché i složité majetkové struktury, přičemž základní oceňovanou jednotkou je objekt. Soubor těchto objektů tvoří hodnotu majetku a naopak objekt lze složit ze dvou a více subobjektů.

Pro nemovitosti, které vždy tvoří podstatnou část majetku, lze stanovit:

· věcnou hodnotu

Stavby lze ocenit metodou přímou, ukazatelovou, skladebnou nebo úřední. Metoda ukazatelová využívá rozsáhlou soustavu 6 000 průměrných rozpočtových ukazatelů pro stavby hlavní, vedlejší a venkovní úpravy. Opotřebení stavby lze určit všemi známými výpočtovými metodami, tj. lineární, kvadratickou, semikvadratickou a analytickou. Metoda skladebná umožňuje stanovit reprodukční cenu stavby rozpočtovým způsobem pomocí cen funkčních dílů, tj. nejčastěji se vyskytujících stavebních konstrukcí a prací (1400 položek). Metoda úřední obsahuje oceňování podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., o oceňování nemovitostí.

Pozemky lze ocenit pomocí cenové mapy, Naegeliho metodou, metodou indexovou, úřední a individuálně metodou přímou.

· výnosovou hodnotu

Majetek nebo jednotlivé objekty lze ocenit metodou stabilizovaného výnosu, která vychází z roční bilance příjmů a výdajů a míry kapitalizace. Pro podrobnější stanovení výnosové hodnoty je k dispozici metoda diskontovaných cash flow. Propočet nájemného, amortizace a investic lze podrobně zdokumentovat, ostatní příjmové i výdajové položky lze stanovit přímo nebo procentními podíly z reprodukční hodnoty vybraných staveb.

· porovnávací hodnotu

Stavby a pozemky lze ocenit metodami, které jsou založeny na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány. Při zakoupení informačního systému MOISES lze v programu TOMAS pohodlně využít ke stanovení porovnávací hodnoty široké nabídky obchodovaných nemovitostí.

· tržní hodnotu

Výsledkem ocenění je tržní hodnota, kterou lze stanovit s přihlédnutím k věcné, výnosové a porovnávací hodnotě a silným a slabým stránkám oceňovaného majetku.